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不動産の売買契約書の内容

これまでの不動産の売買契約書では

「瑕疵担保責任」といいう記載がありました。

この記載が

「契約不適合責任」という表記になります。

 

法律用語は難しいですね。

 

旧民法における不動産の売買契約書

旧民法では不動産は取替の利かない「特定物」であり

「隠れた瑕疵(欠陥)」があっても

売主は補修しなくても現況で引き渡せば

引渡し債務を果たしたとみられ

債務不履行責任は負いませんでした。

 

それでは、代金を支払う買主と不公平が生じるとして

債務不履行責任とは別に

「瑕疵担保責任」という制度を作って

1.買主に損害賠償請求

2.買主に契約解除

の救済手段を与えていました。

 

改正民法による変更箇所

改正民法では

不動産のような特定物の売買契約であっても

売主は

1.物件を単に現況で引渡す

に加えて

2.「契約の内容に適合した物件」

を引き渡すという契約上の債務を負う

と、言う考え方を前提に、

物件に欠陥があれば、売主は債務不履行責任を負う

というように改めました。

 

つまり、売買契約によって、

買主に引き渡された目的物が

「種類、品質、又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」

であるとき、買主は売主に対し

契約に基づく本来の債務の内容として

①修補などの追完請求

②代金減額請求

をすることが認められるとともに

売主は「契約内容に適合しないものもの」を

引き渡しても、債務の履行をしたことにはならず

買主は民法の債務不履行責任の一般原則通り

③損害賠償請求

契約解除

を求めることができるとされました。

 

改正民法による適用について

この内容は宅建業者が売主の場合であり、

一般売主の場合は

売主に厳しい規定になりますから

旧民法の規律を一部継続しています。

買主を保護しようとする動きは

これからも強くなると思います。